住宅ローン

住宅ローン徹底ガイド!申込み前に知っておきたい基礎知識

人生一番の買い物をアシストしてくれる住宅ローン。借入額は大きくなりますが、住宅や土地を担保にできる分、金利はとてもお得です。また住宅ローンを利用すると、所得税の減税を受けられる場合もあります。このような制度を上手く使えば、思っているよりも軽い負担で、マイホームを手に入れることが可能です。

とは言うものの、借入額が大きい住宅ローンは、ローン返済や利息の負担が気になります。マイホームに夢を膨らませていても、現実的にはきちんと返せるだろうかと、不安になることもあるでしょう。このページでは、住宅ローンに対する不安を解消するべく、申込み前に役立つ基礎知識を分かりやすく解説しています。

住宅ローンの基本、控除制度、金利タイプの違いや、頭金の必要性などをご紹介。基礎知識がしっかりと頭に入っていれば、住宅ローンが選びやすくなることは確実です!


人生1番の買い物!住宅ローンを徹底解説

住宅ローンとは、住宅や土地を担保にすることで、低い金利で融資が受けられる専用のローンです。住居を取得する際、ほとんどの方が専用のローンを利用しています。

住宅ローンを利用するには、下記条件に当てはまる必要があります。

①本人に安定かつ継続した収入がある

②本人とその家族、または本人の家族が住むための住宅である

住まいそのものや、宅地を購入するための資金という性質上、どうしても借入額は大きくなります。そのため、マイカーローンなどその他の目的別ローンや、フリーローン、カードローンなどと比較すると、審査は慎重に行われます。

住宅ローンに申し込みをする際に、上記ローンの借入残高が残っていると、審査に通りにくくなります。また金融機関によっては、契約時に給与の振込先の変更などの条件が出される場合があります。

基本的に住宅ローンは、契約する人が実際に生活を送るための住居にのみ利用できます。別荘を建てたい場合や、アパートを大家として購入したい場合などは、一般の住宅ローンではなく、セカンドハウスローンなどを、別のローンを利用することになります。

さらに、住宅ローンで借入した資金は、住宅の取得に関するものにのみ利用できます。住宅ローンを余分に借り、そのお金を別のことに使うことはできません。住宅ローンで借りたお金の使い道については、下記をごらんください。

資金使途に含まれるもの・宅地
・住宅の購入資金
・住宅の新築・増築・改築資金
・他金融機関住宅ローンの借り換え費用
資金使途に含まれないもの・諸経費
・手数料・保証料
・保険料
・引越費用
・家財の購入費用など

住宅ローンで借りたお金を使えるのは、建物や土地そのものに関わるお金のみとなります。基本的には、住宅を取得する際に発生するその他の費用や、今後生活するために、必要となるものを揃えるための費用には使えません。

最近では自己資金なしで、住宅を取得する方も増えています。そのようなケースでは、諸経費ローンや、手数料・保証料なしの住宅ローンが利用されています。住宅ローンを考える場合は、どこまで住宅ローンに組み込むことができるのか、ハウスメーカーなどを相談して進めていくと安心です。


知っておきたい!控除制度をわかりやすくご紹介

住宅ローンなどを利用して、マイホームを取得・増築・改築した場合、一定の要件を満たすことで、所得税の控除を受けることができます。このことを「住宅借入金等特別控除」と言います。

詳しい控除の内容については、国税庁のホームページ内の『No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)』のページでご確認頂けます。

住宅ローンによる減税は、新築住宅・中古住宅・増改築が対象。さらに住宅ローンで控除を受けるためには、条件を満たす必要があるため、住宅ローン控除を受けることを前提に住宅を取得する場合は、条件に当てはまるように事前に契約内容を考えておくことが必要です。

まず、新築住宅を取得する場合の条件は、下記の通りとなります。
  • メインの住居であること
  • 床面積(50㎡)を満たしていること
  • 10年以上の住宅ローンを組んでいること
  • 合計所得金額が3,000万円以下であること

さらに、中古住宅の場合は、上記の条件に合わせて、下記の条件を満たさなくてはいけません。

  • 建築後、住居として使用されていた
  • 親族や特別な関係の人から、購入したものではない
  • 贈与による取得ではない
  • 耐震・耐火基準に適合していること


最も重要なのは、住宅ローンを借りた本人(またはその家族)が、きちんと住んでいることです。さらに、住宅の取得日から6ヵ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいなければ、税金の控除を受けることはできません。

そのため、別荘などのセカンドハウスは、住宅ローン控除を受けることができません。もしも、店舗や事務所などを兼ねている場合は、床面積の2分の1位以上が、本人の居住スペースであることが必要です。

住宅ローンの控除制度を利用するには、適用条件を満たしていることが必要です。下記では、住宅ローン控除が受けられなかった例をご紹介します。トラブル回避のためにも、しっかり確認しておきましょう。

  • ローンを組んだ本人や家族が住んでおらず、友人や知人に貸している
  • ほとんどが店舗・事務所用で、生活していない
  • 中古住宅で耐震基準を示す書類などがない
  • 親族から格安で購入したため、贈与とみなされた

住宅ローン控除制度が利用できなかったケースでは、中古住宅のトラブルがとても多くなっています。特に、控除を受けるための書類が足りないケースや、贈与とみなされてしまうケースが多いのでご注意ください。

住宅ローンの控除を受けられる場合は、住宅を取得した翌年に確定申告を行います。確定申告に必要となる書類は、以下の通り。確定申告は毎年2月初旬にスタートします。ゆとりを持って書類を揃えておくと安心です。

必要な書類入手方法
確定申告書・税務署
・国税庁のホームページ
・確定申告会場
住宅借入金等特別控除額の計算明細書・税務署
・国税庁のホームページ
・確定申告会場
住民票の写し・市町村役場
建物・土地の登記事項証明書
・法務局
建物・土地の不動産売買契約書(コピー)
・不動産業者やハウスメーカー
住宅ローンの残高証明書
・住宅ローンを借入した金融機関、または住宅金融支援機構
源泉徴収票・勤務先
・自営業の方は所得が分かる書類
耐火・耐震基準や長期優良住宅などの認定が分かる書類
・不動産業者やハウスメーカー

住宅ローンによる所得税の控除額の計算式は下記となります。

控除額=住宅ローン年末残高×0.01 

ただし、控除額には上限があり、一般住宅で20万円、認定住宅の特例を受けた場合は30万円までの範囲で還付を受けることになります。また、源泉徴収された所得税額を超えて、お金が戻ってくることはありません。

例えば、16万円が所得税として源泉徴収されている場合、1,600万円以上の残高があれば、16万円が控除され、源泉徴収されていた16万円が還付されるというわけです。1年目の住宅ローン控除の還付金は、確定申告後、1ヵ月程度で還付されます。

2年目以降は、勤め先で年末調整をしてもらうことになります。住宅ローンを組むと、10年分の残高証明書が届くので、毎年勤め先に残高証明書を提出し、控除を受けることになります。住宅ローン控除が受けられるのは最長で10年間です。

住宅ローンを組むときには、今、所得税をいくら払っているのかを覚えておくと、損をすることがありません。万が一手続きを忘れていた場合は、過去にさかのぼって申告することもできるので、ご安心ください。


ローンを組む前に理解しておきたい金利のこと

数百万、数千万単位で借入を行うことの多い住宅ローン。住宅ローンは借入額が多い分、もちろん返済は長期的なものとなります。住宅ローンにおいて、金利を考えることはとても重要です。住宅ローンを選ぶときに、金利に対して正しい知識を持っているかどうか、このことが将来的に大きな意味を持ちます。

まずはじめに、住宅ローンの金利についてタイプの特徴について解説します。

変動金利
・半年ごとに金利が見直しされ、金利が上下する場合がある
・金利が変更されても、返済額の変更は5年ごと
・返済額が増える場合は、これまでの返済額の1.25倍まで
期間選択型固定金利・一定期間のみ金利が固定され、固定金利期間終了後は、変動金利となる
全期間固定金利
(長期固定金利型)
・全期間金利が固定されるため、返済額が変わることはない


まず変動金利は、住宅ローン契約当初は、固定金利よりも低めに設定されていることがメリットです。さらに、住宅ローンの借入後に金利が下がった場合、返済額も少なくなるメリットがあります。ただし、住宅ローンの金利が上がると、返済額が増えてしまうデメリットがあります。

期間選択型固定金利は、一定期間、住宅ローンの金利が固定されるため、固定金利期間中は返済額が変わりません。住宅ローン借入後に金利が下がった場合、固定金利期間終了後から低い金利が適応されます。逆に、金利が上がった場合についても、固定金利期間中に、返済額見直しの準備ができるメリットがあります。

全期間固定金利は、住宅ローン借入当初からローン完済まで、金利が変わることがなく、返済計画が立てやすい金利タイプであることがメリットです。ただし住宅ローンの借入後、大幅に金利が下がったとしても、その恩恵を受けられないことがデメリットになっています。

金利タイプのまとめ

  • 変動金利は、当初金利が低い、ただし金利情勢の影響を受ける
  • 期間選択型固定金利は、当初金利は高め、ただし固定期間中に返済計画を見直ししやすい
  • 全期間固定金利は、返済計画が立てやすい、ただし当初金利は変動金利よりも高め

住宅ローンの金利タイプの違いによる、メリット・デメリットをお分かりいただけたでしょうか。ここで気になるのが、いったいどのタイプの金利を選べば、住宅ローンがお得になるのかということです。ただ、実際に金利タイプを選ぶ際には、お得かどうかではなく、どのように返済計画を立てていきたいのかを軸に考えることが大切です。

金利がどのように変化していくのか分からない現状、変動金利と固定金利、どちらがお得なのかは、今すぐに答えを出すことはできません。もしも、リスクを軽減して返済計画を立てたいならば、固定金利がおすすめです。一方、金利情勢に状況に応じて返済額を見直したい場合は、変動金利のほうが扱いやすいと言えるでしょう。

最近では、住宅ローンの借り換えを考える方も増えています。利息を節約するには、金利の仕組みを理解し、状況に応じて随時、返済計画を見直しすることが大切です。


頭金はなぜ必要?役割や最新動向をご紹介

住宅ローンの頭金とは、実際に支払いに使える現金のことをいいます。住宅ローンで用意する資金とは別に、自己資金として用意するのが頭金です。頭金があることによるメリットを、下記にまとめてみたので、まずはごらんください。

  • 借入額が少なくなる
  • 毎月の返済額が少なくなる
  • 返済期間が短くなる

借入額が少ないとその分、返済の負担は抑えられますし、返済期間は短くなります。ゆとりを持って住宅ローンが利用できる分、繰上返済がしやすいメリットもあります。住宅ローンとは別に、頭金を用意していると、結果として利息を節約できるようになります。

頭金があれば、その分住宅ローンの返済を楽にできます。以前は頭金が用意できないと、住宅ローンそのものが組めないケースもありました。しかし最近では、頭金なしで組める住宅ローンも増えています。どうして頭金なしで住宅ローンが組めるのでしょうか。

頭金なしで組める受託ローンのポイントは以下の通り。住宅ローンに対する考え方が、年々変化してきていることが分かります。

  • ローコスト住宅の普及により、借入額そのものが減少した
  • 住宅ローンの借り換えを利用する人が増えた
  • 頭金ではなく、預金として預け入れたほうがお得な場合がある

最近では、コストを抑えた住宅が普及し、頭金を組み込まなくても、住宅ローンのみで予算を立てやすいケースが増えています。諸経費ローンなどを利用する方も多く、自己資金なしでマイホームを手に入れることが現実的になりました。

また、より良い条件の住宅ローンに借り換えするケースも増えています。地元の銀行だけが借入先になるのではなく、ネット銀行や、オンライン取引に対応した都市銀行などで、住宅ローンを組みやすくなっていることが理由です。

そして最後に金利情勢の変化から、自己資金を住宅ローンの一部に充当するのではなく、預金として預け入れしたり、資産運用をした方がお得になるケースです。もちろん資産を運用するには、正しい知識が必要です。このような方法を取り入れている方もいるので、参考にしてみてはいかがでしょうか。


まとめ

ここでは最後に、住宅ローンの基礎知識をまとめてみました。

  • 住宅ローンが使えるのは、本人またはその家族が居住する建物と土地そのもの
  • 住宅ローン控除で戻ってくるのは、ローンの1%、上限は20万円(認定住宅は30万円)
  • 住宅ローンの金利は、得かどうかではなく、状況に応じた見直しが大切
  • 住宅ローンの頭金が必須な時代は終了、頭金なしでもローンだけで家は買える

どのローンを選べばいいのか、いくら借りればいいのか、どんなふうに返済するのか、ローン申込み前には、さまざまな不安があります。その不安を解消するには、住宅ローンとはどのようなローンなのかを理解し、いつでも状況の変化に対応できるよう、知識を深めることがとても大切です!こちらの情報があなたのお役に立てていれば幸いです。

関連記事

  1. 住宅ローン減税を徹底解説!~手続きから計算方法まで~
  2. 住宅ローン返済の参考書~返済方法から計算まで~

最新記事

PAGE TOP