住宅ローン

住宅ローン返済の参考書~返済方法から計算まで~

返済シミュレーションを使うと、かんたんに住宅ローンの返済額やその内訳を、調べてみることができます。いくら借りると、いくら返すのか、そして実際に毎月いくらならば、住宅ローンを返せるのか考えることが、返済計画の始まりです。

憧れのマイホーム。夢がたくさん詰まったマイホームですが、しかし、住宅ローンの支払いは現実に迫ってきます。このページでは、住宅ローンの返済方法や計算方法、返済額の相場、そして実際にシミュレーションできる便利なサイトをご紹介。無理のないプランを立てるために、ぜひともお役立てください!


まずは住宅ローンの返済方法を確認しよう!

住宅ローンを組むと、元金と利息を合わせた金額を毎月支払いすることになります。ここでは、住宅ローンの返済方法を解説。毎月の支払額はどのように決まるのか、返済方法の違いを確認してみました。

住宅ローンの支払方法には、下記の2種類があります。

■返済方法の種類
元利均等返済
毎月の返済額が一定となる方法
元金均等返済毎月の返済額のうち、元金の額が一定となる方法

同じ金額で住宅ローンを組んでも、返済方法によって、毎月の支払額やトータルに支払う利息の合計額に違いがあります。下記では、二つの返済方法の仕組みについて、より詳しく解説しています。

■メリットとデメリット
メリットデメリット
元利均等返済・支払額が一定なので、返済計画が立てやすい
・元金均等返済と比較すると、支払い始めの負担は軽め
・元金部分がなかなか減らない
・同じ返済期間を設定した場合、元金均等返済と比較すると、支払う利息が多い
元金均等返済・同じ返済期間を設定した場合、元利均等返済よりも、支払う利息が少ない
・元金部分が減るスピードが速い
・徐々に支払額が少なくなる
・支払い始めの負担が大きい
・支払い始めの支払額が多いため、借入時に必要な年収額も多くなる


■返済方法の特徴
元利均等返済
住宅ローンの支払額が変わらないので計画的に返済できるが、元金部分が減りにくいので、かかる利息は増える。
元金均等返済住宅ローンを支払いし始めた当初の負担は大きいものの、支払額は徐々に減少する。また、元金部分を速く返済できるため、利息が節約できる。

借入額と返済期間が同じ場合、利息が節約できるのは元金均等返済となります。ただし、返済当初の返済額は大きくなるので、支払額を抑えたい場合は、元利均等返済がおすすめです。

フラット35を利用して、住宅ローンを組む場合は、二つの返済方法のどちらかを任意で選べるようになっています。金融機関で住宅ローンを組む場合は、あらかじめ返済方法が決まっていることが多いです。

住宅ローンを組むときは、完済までをイメージしながら、現在の収入・支出、将来の収入・支出を考慮して、毎月の支払額や返済期間の目安を考えることが大切です。

つぎの見出しからは、住宅ローンの返済額について、解説しているので、ぜひ引き続きごらんください。


住宅ローンの計算方法は一通り理解しておきましょう

住宅ローンの支払額は、住宅ローンを組む前でも、おおよその支払額を調べることができます。毎月の支払額が分からないと、返済計画を立てることができません。

住宅ローンの支払額の計算式は以下のとおり。いくら借りると、毎月いくら支払いしなくてはいけないのか、あらかじめ計算しておくと、マイホームの予算も立てやすくなります。

【毎月返済額=借入額×{月利(1+月利)返済回数/(1+月利)返済回数-1}】

月利とは、1ヵ月あたりの金利のことで、年利を12ヶ月で割って計算します。支払い回数は1年に12回、20年間で住宅ローンを返済する場合は、20年×12の240回の計算となります。

下記では、実際に計算式をあてはめてみたので、ぜひごらんください。

■3,000万円を年利1%で借入し、35年で返済するケース
①月利を計算する
月利=1.0%÷12=0.000833

②返済回数を計算する
35年×12=420回

③計算式に当てはめる
毎月返済額=30,000,000×{0.000833(1+0.000833)}420/(1+0.000833)420-1

このケースでは、毎月返済額は、おおよそで【84,680円】となります。

■2,000万円を年利1.5%で借入し、20年で返済するケース
①月利=1.5%÷12=0.00125

②20年×12=240回

③毎月返済額=20,000,000×{0.00125(1+0.00125)}240/(1+0.00125)240-1

このケースでは、毎月返済額はおおよそで【96,509円】となります。

なお、グーグルの自動計算式を利用する場合は、以下の計算式で同様の値となります。ぜひ、コピー&ペーストしてお試しください。

ケース1:(30000000*0.000833*1.000833^420)/(1.000833^240-1)
ケース2:(20000000*0.000833*1.000833^420)/(1.00125^240-1)

長期間支払いを続ける住宅ローンは、借入額はもちろん、利率や返済回数によって、毎月の返済額が大きく異なります。また、途中で金利が変わるタイプの住宅ローンについては、金利が変わるごとに、計算のしなおしが必要です。

このように、住宅ローンの返済額は手計算することができます。ただし、返済し始めから、完済するまでの間の実際の返済額を知るには、元金が減るごとに、その都度、計算しなおさなくてはいけません。

住宅ローンの返済計画を立てるには、金利や返済回数など借入条件が、どのように影響を与えているのか、住宅ローンの仕組みを理解することがとても大切です。

次の見出しでは、住宅ローンの返済額の相場について解説しているので、ぜひお役立てください。


返済額の相場はいくら?

住宅ローンを組むときには、まず、毎月支払いできる金額を考えます。一般的には年収の25%までの返済額ならば、無理なく支払いできると言われています。

■最も多い返済額は5万円~10万円
5万~10万円の範囲内で、住宅ローンを支払いしている方は、全体の約65%と一番多くなっています。賃貸の家賃と同じ感覚で支払いしやすくなっています。

■2番目に多い返済額は5万円以下
5万円以下で住宅ローンを支払いしている方は、全体の約21%となっています。頭金を多く用意すると、毎月の返済額を抑えることができます。

■3番目に多い返済額は10万円~15万円
10万円~15万円の範囲内で住宅ローンを支払いしている方は、全体の約10%。15万円を超えて支払いしている方についても、全体の2%ほどとなっています。10万円を超える住宅ローンの支払いは、年収に対する割合から考えてみるのがおすすめです。

住宅・不動産購入の情報サイト「summo」では、住宅ローンについてのレポートが掲載されています。ご自身のご家庭の年収額に合わせて、どのくらいの返済額で住宅ローンを組めばいいのか、ぜひ考えてみてはいかがでしょうか。


実際にシミュレーションをしてみよう!

先の見出しでは、住宅ローンの返済額を、自分自身で計算する方法を紹介しました。借入額と返済回数、そして利率が分かれば、おおよその支払額をあらかじめ調べておくことができます。

ただし、手計算では、実際にどのような流れで、住宅ローンが支払いできるのか、その内訳まではシミュレーションできません。住宅ローンの返済の流れを、より具体的に知るには、シミュレーションできるサイトを利用するのが便利です。

■住宅ローンを取り扱いしている金融機関のホームページ
銀行などで住宅ローンを組む場合は、金融機関のサイトでシミュレーションできる場合があります。例えばイオン銀行のホームページでは、借入可能額や毎月の返済額をシミュレーションできるので、一度試してみてはいかがでしょうか。

■その他のローンシミュレーションサイト
この他にもいろいろなサイトで、住宅ローンがシミュレーションできます。

シミュレーションサイトでは、借入金額・返済方式・金利・返済期間などを入力するだけで、住宅ローンの返済額を試算できます。シミュレーションはあくまでお試し計算となりますが、おおよその返済額や元金の減り方、利息の合計額などが試算できます。

このような住宅ローンのシミュレーションを試しておくと、収入に対してどのくらいのローンを組めば無理なく支払いできるのかが分かりやすくなります。入力する条件によって返済額が変わるので、いろいろな条件を入力して、返済額の違いを調べておくのがおすすめです。

マイホームという大きな買い物。ほとんどの方が住宅ローン組んでいます。10年先、20年先、これからのライフプランをイメージするために、住宅ローンの返済方法を理解することはとても大切。ぜひこの機会に、しっかりとしたプランニングに挑戦してみてはいかがでしょうか?


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